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昆明允许开发商取得土地后划出一块再转让

发布时间:2017/12/3 14:46:44浏览次数:

  为规范和完善土地二级市场,昆明市近期出台了一系列国有建设用地二级市场试点管理配套文件,其中除了推进闲置土地交易的内容外,关于土地使用权分割转让的实施规定也引发业界关注。按照新规,开发商获得土地使用权后,符合条件的土地可以进行分割转让形成独立宗地。这也就意味着,开发商的单宗土地也可以进行分割转让。

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  土地二级市场

  在昆明市发布的《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》中,明确了已获得的土地在二级市场分割转让的具体办法,内容如下:

  第二十五条  土地使用权可以分割转让。土地使用权分割后,土地连同地上建构筑物形成独立宗地,且属于同一产权主体,在权属和产权关系清晰无纠纷的情况下,可以办理土地使用权转让手续。

  第二十六条  对土地上建(构)筑物已建成并完成验收的,经转受双方协商后,可以按协商结果形成独立宗地分割转让,转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记;对土地上涉及在建工程的或未完全验收的,由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见,取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。

  第二十七条  存有以下情况的,不得办理土地使用权分割转让手续:

  (一)已办理房屋预售房许可证不允许分割的;

  (二)涉及回迁安置房、保障性住房的地块;

  (三)土地转让后用途与控制性详细规划不一致的;

  (四)宗地涉及违法建设未处理完成的;

  (五)土地使用权人未缴清原项目的费用的;

  (六)其他经规划、住建部门研究不适合分割的情形。

  按照此新规,首先明确土地使用权可以分割转让,形成独立宗地,如果转让土地上建(构)筑物已建成并完成验收的,经转受双方协商后,可以按协商结果形成独立宗地分割转让,转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记;如果土地上涉及在建工程的或未完全验收的,由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见,取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。

  新规也规定了不得分割转让的几种情况,包括已办理了预售证、涉及回迁保障住房地块、土地用途与控详规不符、涉及违法建筑、未缴清费用和其他规划住建部门不同意的情形。

  《城市房地产管理办法》第38条、第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

  可以看出,在关于土地使用权转让的法规中,其实并未明确分割转让的具体办法,而昆明市此次出台新规中,细化了土地使用权分割转让的执行办法,对于土地在二级市场的流转和利用有推进作用,开发商在获得出让土地时的宗地划分不再是不可分割的,在符合条件的情况下,划出一块土地分割出让也变得可以操作。